Beregn skat af lejeindtægt: Sådan fungerer beskatningen

Udlejer du din bolig, dit værelse eller dit sommerhus, skal du som udgangspunkt betale skat af den indkomst, du tjener. Men reglerne er ikke ens for alle tilfælde. Det afhænger af, hvad du udlejer, og hvilken metode du vælger til at beregne din skattepligtige indkomst. Denne guide gennemgår, hvordan du beregner skat af lejeindtægt, hvilke fradrag du kan få, og hvordan du indberetter det korrekt til Skat.

To metoder til at beregne din skattepligtige indkomst

Som privat udlejer kan du vælge mellem to metoder. Den første er bundfradragsmetoden. Her trækker du et standardfradrag fra din samlede lejeindtægt, og derefter beskattes en andel af det, der er tilbage. Bundfradraget varierer afhængigt af, om du udlejer korttids eller langtids, om du ejer eller lejer boligen, og om du bruger en digital platform. Metoden er simpel og kræver ingen dokumentation af udgifter.

Den anden metode er regnskabsmetoden. Her trækker du de faktiske, dokumenterede udgifter fra lejeindtægten. Det kan være vedligeholdelse, ejendomsskat, forsikringer, afskrivninger af inventar og renteudgifter. Regnskabsmetoden kræver bilag og mere administration, men kan være fordelagtig, når dine udgifter overstiger standardfradraget.

Eksempel på beregning ved korttidsudlejning af lejlighed

Lad os sige, at du udlejer din lejlighed i 3 måneder, mens du er på udlandsophold, og tjener 24.000 kr. i alt. Du udlejer privat uden platform. Med bundfradragsmetoden trækker du 13.800 kr. fra (2026-sats). Det resterende beløb er 10.200 kr., og 60 procent heraf er skattepligtigt, altså 6.120 kr. Med en skattesats på ca. 37 procent betaler du ca. 2.264 kr. i skat. Bruger du i stedet regnskabsmetoden med fx 4.000 kr. i dokumenterede udgifter, er det skattepligtige beløb 20.000 kr. og skatten ca. 7.400 kr. Bundfradragsmetoden er her klart at foretrække. Bemærk: Lejer du ud i 4 måneder eller mere til samme lejer (langtidsudlejning), beregnes bundfradraget anderledes. Se skat.dk for den specifikke opgørelsesmetode. 

Skat ved udlejning af værelse i din egen bolig

Udlejer du et sommerhus, gælder et separat sæt regler. For privat udlejning uden platform er bundfradraget i 2026 på 13.800 kr. Er dit sommerhus formidlet via en digital udlejningsplatform, der indberetter til Skat, stiger fradraget til 50.200 kr. (2026). Af lejeindtægten over bundfradraget er kun 60 procent skattepligtig. Har du høje dokumenterede udgifter til vedligeholdelse og drift, kan regnskabsmetoden være mere fordelagtig. Sommerhusudlejning via platforme som Airbnb indberettes automatisk til Skat, og bundfradraget gives tilsvarende automatisk via din årsopgørelse.  

Skat på udlejning af sommerhus

Udlejer du et sommerhus, gælder et separat sæt regler. For privat udlejning uden platform er bundfradraget i 2026 på 13.800 kr. Er dit sommerhus formidlet via en digital udlejningsplatform, der indberetter til Skat, stiger fradraget til 50.200 kr. (2026). Af lejeindtægten over bundfradraget er kun 60 procent skattepligtig. Har du høje dokumenterede udgifter til vedligeholdelse og drift, kan regnskabsmetoden være mere fordelagtig. Sommerhusudlejning via platforme som Airbnb indberettes automatisk til Skat, og bundfradraget gives tilsvarende automatisk via din årsopgørelse.  

Hvornår er udlejning erhvervsmæssig?

Udlejer du mange enheder professionelt, eller driver du en hotellignende virksomhed med korttidsudlejning, kan Skat vurdere det som erhvervsmæssig virksomhed. I så fald gælder virksomhedsskattereglerne, og du skal muligvis momsregistreres, hvis omsætningen overstiger 50.000 kr. om året. De fleste private udlejere af en enkelt bolig eller et værelse er langt fra at blive betragtet som erhvervsmæssige. Er du i tvivl, ring til Skat på 72 22 18 18.

Sådan indberetter du til Skat

Din lejeindtægt skal oplyses i din årsopgørelse på skat.dk under feltet 'Lejeindtægt'. Har du valgt regnskabsmetoden, vedlægger du en specifikation af dine fradragsberettigede udgifter. Det er vigtigt at oplyse bruttoindtægten og ikke blot nettobeløbet. Skat modtager automatisk oplysninger fra en række udlejningsplatforme, så ærlighed er altid den bedste politik.

Hvad sker der, hvis du ikke indberetter din lejeindtægt?

Skat modtager i dag automatisk oplysninger fra mange platforme, boligselskaber og tredjeparter. Undlader du at indberette din lejeindtægt, risikerer du en efterregning med tillægsrenter, og i grove tilfælde kan det betragtes som skattesvig. Skat kan i princippet gå op til 5 år tilbage i tid og genoptage din skatteansættelse. Er du i tvivl om, hvorvidt du har indberettet korrekt i tidligere år, kan du kontakte Skat og lave en frivillig korrektion, hvilket typisk medfører færre konsekvenser end at blive opdaget.

Særlige regler for udlejning til familie

Udlejer du til en nær slægtning som et barn eller søskende til under markedspris, er der særlige regler. Skat kan i sådanne tilfælde fastsætte lejeindtægten til markedsniveauet, selvom den faktiske leje er lavere. Det vil sige, at du beskattes af en højere indkomst, end du reelt modtager. Er du i tvivl om, hvad der er markedslejen for din bolig, kan du indhente en vurdering fra en ejendomsmægler eller sammenligne med tilsvarende lejeboliger i området.

Ofte stillede spørgsmål

Er der en skattefri grænse for lejeindtægt?

Der er ikke en egentlig skattefri grænse, men bundfradraget fungerer som en buffer, så du kun beskattes af en del af lejeindtægten. Bundfradraget varierer: for kortidsudlejning uden platform er det 13.800 kr. (2026), og for sommerhusudlejning via en indberettende platform er det 50.200 kr. (2026). Overstiger din lejeindtægt bundfradraget, beskattes 60 procent af det overskydende beløb. 

Kan jeg udleje skattefrit via Airbnb?

Airbnb indberetter automatisk dine lejeindtægter til Skat, så du kan ikke undlade at opgive dem. Da Airbnb er en indberetningspligtig platform, er du i 2026 berettiget til det forhøjede bundfradrag på 50.200 kr. ved sommerhusudlejning. Det gælder, uanset om Airbnb faktisk har indberettet for dit vedkommende. Overstiger din lejeindtægt bundfradraget, betaler du skat af 60 procent af resten.  

Hvad kan jeg trække fra ved regnskabsmetoden?

Du kan fratrække dokumenterede udgifter til el, vand og varme (den del der vedrører udlejningen), vedligeholdelse og afskrivning af inventar (ikke hårde hvidevarer) og annonceudgifter. Er du ejer, kan du også fratrække en forholdsmæssig del af grundskylden. Du kan ikke fratrække din egen arbejdstid. Bemærk: Vælger du regnskabsmetoden, kan du ikke efterfølgende skifte til bundfradrag.

Hvad er grænsen for erhvervsmæssig udlejning?

Skat laver en helhedsvurdering baseret på antallet af enheder, graden af service og din samlede omsætning. Udlejer du en enkelt lejlighed privat og ikke driver serviceerhverv ved siden af, er du langt fra erhvervsmæssig udlejning.

Hvad sker der, når lejeindtægten overstiger udgifterne?

Overskuddet beskattes som personlig indkomst og lægges oven i din øvrige skattepligtige indkomst. Overskuddet beskattes med din personlige marginale skattesats, typisk 37 til 52 procent afhængig af det samlede indkomstniveau.