Overtagelse af lejemål: Sådan overtager du en andens lejekontrakt

Overtagelse af et lejemål betyder, at en ny lejer træder ind i en eksisterende lejers sted og overtager lejekontrakten på de samme vilkår. Det kan være relevant, når en kammerat eller slægtning vil flytte, og du gerne vil bo på adressen, eller når to lejere ønsker at bytte boliger. Lejeloven åbner i visse tilfælde for overtagelse af lejemål, men der er klare regler for, hvornår det er muligt, og hvornår udlejer kan nægte.

Hvad indebærer en overtagelse af lejemål?

Når du overtager et lejemål, træder du juridisk set ind i den tidligere lejers sted. Huslejen, opsigelsesvarslet, depositummet og alle øvrige kontraktvilkår følger med. Det er med andre ord ikke en ny udlejning med nye vilkår, men en videreførelse af det eksisterende lejeforhold. Overtagelse kræver typisk udlejers skriftlige samtykke og sker kun under bestemte omstændigheder, såsom nærtståendes overtagelse ved dødsfald eller aftalt overdragelse.

Hvornår tillader lejeloven overtagelse?

Lejeloven giver i visse tilfælde lejere en lovbestemt ret til at overdrage lejemålet. Den klassiske situation er, når en lejer i en almen bolig dør, og en samboende ægtefælle, samlever eller nærtstående vil fortsætte i boligen. I privat udlejning er den lovbestemte ret mere begrænset. De fleste overtagelser af privatudlejede boliger sker derfor som frivillige aftaler mellem den eksisterende lejer, den nye lejer og udlejeren.

Processen trin for trin

Første trin er at kontakte udlejer skriftligt og anmode om samtykke til overtagelse. Anmodningen bør indeholde oplysninger om den nye lejers identitet, økonomiske formåen og grunden til overtagelsen. Udlejer har herefter en rimelig frist til at svare. Godkender udlejer overtagelsen, udarbejdes der et skriftligt tillæg til lejekontrakten, der bekræfter overdragelsen. Nægter udlejer uberettiget, kan sagen indbringes for Huslejenævnet. Det er i alle tilfælde tilrådeligt at få alt på skrift.

Byttelejemål: Når to lejere skifter bolig

Et byttelejemål er, når to lejere aftaler at bytte boliger med hinanden og overtager hinandens lejekontrakter. I den almene boligsektor er der etablerede procedurer for byttelejemål, og mange boligselskaber accepterer det som en praktisk løsning. I privat regi kræver byttet, at begge udlejere accepterer den nye lejer. Det er altid en god idé at indsende skriftlig anmodning til begge udlejere og få bekræftelse, inden du melder flytning i folkeregistret.

Udlejers ret til at nægte

Udlejer kan nægte overtagelse, når der er en saglig grund. Eksempler er, når den nye lejer ikke kan dokumentere tilstrækkelig indkomst til at betale huslejen, har en historik med lejeboligproblemer, eller når overtagelsen ikke opfylder de formelle krav i lejeloven. Udlejer må dog ikke nægte overtagelse på diskriminerende grundlag som nationalitet, køn eller familiestatus. Er du i tvivl om lovligheden af en nægtelse, kan Huslejenævnet give vejledning.

Dokumentation og gennemgang af lejemålet

Inden du overtager et lejemål, er det vigtigt at gennemgå det grundigt. Bed om at se den originale lejekontrakt og alle tillæg. Afhold et indflytningssyn og noter alle eksisterende fejl og mangler i en indflytningsrapport, selvom boligen allerede er beboet. Kontroller at alle huslejebetalinger er ajour. Bed også om at se seneste regnskaber for varme- og vandforbrug, så du ved, hvad det typisk koster.

Hvad sker der med depositum og kaution?

Depositum og kaution er typisk indbetalt af den nuværende lejer. Når du overtager lejemålet, kan I enten aftale, at du betaler den nuværende lejer for depositummet direkte, eller at udlejer tilbagebetaler det eksisterende depositum, og du indbetaler et nyt. Det er afgørende at få denne aftale på skrift for at undgå fremtidige tvister. Udlejer må ikke kræve et større depositum end svarende til 3 måneders husleje.

Overtagelse af lejemål ved samlivsophævelse

Ophæver et samlevende par samlivet, opstår spørgsmålet om, hvem der bliver boende. Står begge parter som lejere på kontrakten, kræver en aftale om, at den ene part overtager lejemålet, skriftlig aftale med udlejer om ændring af kontrakten. Er det kun den ene parts navn på kontrakten, er løsningen typisk, at den anden enten indgår en frivillig aftale med udlejer om at overtage kontrakten, eller at den navngivne lejer opsiger lejemålet med sædvanligt opsigelsesvarsel. Mange savner viden om, at Huslejenævnet og familieretsadvokater kan hjælpe med at finde en løsning i en svær situation, og at lovgivningen ikke automatisk sikrer den part, der er mest sårbar.

Ofte stillede spørgsmål

Kan man altid overtage en andens lejekontrakt?

Nej. Overtagelse kræver som udgangspunkt udlejers samtykke. Kun i nært familiemæssige tilfælde, såsom når en ægtefælle overtager ved dødsfald, har man en lovbestemt ret. I alle andre tilfælde afhænger overtagelsen af en frivillig aftale med udlejer.

Hvad er forskellen på et byttelejemål og en overtagelse?

Ved et byttelejemål bytter to lejere boliger og overtager hinandens kontrakter. Ved en overtagelse er det blot en ny lejer, der træder ind i en eksisterende lejers sted uden et modsvarende bytte. Begge kræver udlejers accept, men procedurerne kan variere.

Skal den nye lejer indgå en ny kontrakt?

Det afhænger af, hvad parterne aftaler. Enten laves et tillæg til den eksisterende kontrakt, eller der indgås en helt ny kontrakt. Vælger udlejer en ny kontrakt, har de mulighed for at fastsætte en ny husleje. Vær opmærksom på dette, da det kan betyde en højere husleje, end den nuværende lejer betalte.

Kan man overtage et lejemål i en almen bolig?

Ja, almene boliger har særlige regler for overtagelse og bytte. Boligselskabet administrerer disse processer, og der kan være ventelister og særbetingelser involveret. Kontakt dit boligselskab direkte for at høre om de specifikke muligheder i din boligafdeling.